2010年，ProLogis实现了当时全球最大的房地产ipo
2014年，它完成了全球最大物流资产包的收购
2018年，亚洲最大的上市公司被私有化
2019年，全球历史上最大的私人房地产交易
全球资产管理规模达到890亿美元
全球管理的房地产面积高达6200万平方米
超过15%的员工从事科技相关行业
未来三年，规划的可再生能源发电能力将达到1千兆瓦，相当于75万户家庭的用电量
如何解读这些唱片成就以及这些数字背后的ProLogis？
ProLogis想建立一个什么样的世界级另类资产管理组织？
是什么样的文化和dna造就了今天的ProLogis？
在中国，ProLogis背后的投资理念是什么？
6月10日，《中国投资报》创始人兼首席执行官、中国投资资本管理合伙人陈颉与ProLogis (glp)联合创始人兼首席执行官梅志明开启了以“九州资本潮与风暴”为主题的超级对话。
普洛丝拍摄的每一张照片都非常精彩，全球新冠肺炎疫情并没有减缓其势头。3月13日，ProLogis宣布收购贾敏集团在中东欧四国240万平方米的物流资产，使欧洲的资产管理面积翻倍，成为为数不多的物流设施真正覆盖欧洲的投资机构之一；完成了招商局集团旗下招商局资本的战术投资；完成了最新募集的150亿元中国收入基金；还与冯氏家族共同完成了利丰的私有化。
更传奇的是，2019年6月，ProLogis和黑石完成了一笔187亿美元的资产交易，而这个资产包也是ProLogis刚刚在2014年底以81亿美元从黑石手中收购的。经过买卖，这些资产在四年内升值了100多亿美元。被称为“聪明钱”的黑石为什么能接受这样的交易？
17年间，ProLogis从一个几个人的创业团队成长为亚洲第一、世界顶尖的“大企业”。ProLogis还是强调自己是一个有创业心态的“小企业”。作为ProLogis的掌舵人，梅志明希望“企业永远停留在创业的道路上，ProLogis未来将是全球最大的创业公司。”
以下是梅志明与陈颉在第十四届中国投资年会暨年度峰会超级对话会上的对话记录:
1.低调务实的风格:经过十几年的反复和集中关注，如今近千亿美元的资产管理规模是一个项目一个基金打造的
陈颉:站在当下，你认为外界应该如何正确解读序言？ProLogis对外界保持低调，包括你自己。这种外在形象是ProLogis刻意维护的吗？
梅志明:可能是因为我们的领域不是C端，或者是我们的文化造成了低调的印象，不是故意的。我们公司还在创业过程中，而且是小企业，所以我也没觉得有什么特别的，没什么好高调的。
在过去的十年里，我们专注于我们的事件，许多事件需要重复。只有当我们达到一定的规模时，才会发生一点化学反应。
比如我们一开始没有基金管理部分。达到一定规模后，我们启动了基金平台，大约八年前推出了第一只基金。如今，近千亿美元的基金资产管理规模已经由一个项目一只基金扎扎实实地打造出来。
2.成功要素:抓住时代赋予的机遇，明确行业未来走向
陈颉:你如何定义成功？ProLogis是如何取得今天的成就的？想到的第一个词是什么？
梅志明:我一直相信50%的成功来自运气。但是现在你问我，我觉得运气甚至占80%。你什么时候出生，在哪里，很大程度上决定了你能做多少。我们可以说是非常幸运的，正好赶上中国开放，正好赶上网络，然后又出现了物联网、5g等新动向。
我一直说，就算你是奥运游泳冠军，再怎么努力也不一定能到达终点。然而，普通人可以利用自己的潜力轻松到达目的地。很多时候，我们能做到的一件事就是看清一个大趋势，5年、10年、20年后的前景。所以10多年前就开始布局物流地产了。
当时大家可能还没有一个物流地产的概念，但我们评估，随着零售组织形式的改变，会产生很多新的需求。
比如，人们可能会认为像夫妻商店、小餐馆这样的小企业不是我们的顾客，不需要大型现代化的仓储设施。但随着梅菜、梅团等集中采购平台的快速发展，即使是小企业销售的油、米，也需要通过大型现代物流中心配送，以提高运营效率。你不会想到像mobike这样的共享平台也需要大规模的仓储，集中维护，然后发货。
因此，产业变革的过程和产业组织方式的变革将会有新的需求。我们需要分析这些趋势来评估和思考10年后行业会发生什么，从而把握行业的走向。
陈颉:因此，ProLogis的成功是由于对未来总体趋势的评估，当趋势没有发生或处于早期阶段时，它就开始投资了？
梅志明:对，一定要保持始终走在创业道路上的心态，学习和明确行业趋势；并且营造一个大家都喜欢的职业环境，吸引比自己聪明的人，这样事件才能更大。
3.合作共事的伙伴:对人的评价是基于相互认可的价值观
陈颉:新加坡政府投资公司在2008年首次支持普洛斯公司的首次公开募股，普洛斯公司也给他们带来了丰厚的回报。现在股东有高淳资本、厚浦投资等。从外人看来，他们是风格迥异的投资老板。你是怎么和他们相处的？与此同时，许多合作伙伴和ProLogis已经合作了很长时间。我也认识一些在ProLogis工作了十几年的朋友。你是如何和这些性格不同的人相处，并和他们并肩走很久的？
梅志明:其实所谓的“大佬”是大家都能看到的一个方面，还有一个方面——都是人，都有非常真实的一面。他们有不同的风格和特点，但核心的评价是我们是否能长期在一起工作，这是基于我们是否有相互认可的价值观。
另外，每个人都有一种不断学习的心态，我跟他们每个人都学到了很多不一样的东西；而且他们的学习能力也很强。每次和你说话，你都会觉得他比你更懂这个领域。
4.与黑石的买卖交易背后:我们比黑石更了解这个资产。在过去的四年里，通过加强运营，资产的质量和价值完全不同
陈颉:2014年，普洛斯通过收购黑石全资拥有的indcor Industrial Real Estate进入美国市场，并于2019年以187亿美元的价格将美国物流资产出售给黑石。能告诉我们买卖的逻辑吗？怎么买卖，资产会升值100多亿美元？
梅志明:我们2014年进入美国市场，用81亿美元买下了他们和黑石的工业地产项目。当时大家都不看好。其实我们买的时候，对资产是很了解的。许多资产的租约是在2011年和2012年签署的。当时美国刚刚走出金融危机，经济低迷。签订的租赁价格也比市场低20%-30%；然而，许多租约将在五年后的2016年和2017年到期并重新签署，空.大幅提高了租金因此，我们在收购后立即解决了15%的不良资产，并注入了其他优质资产。通过加强运营，整体入住率大幅提升，3-4年租金也增长了30-40%左右，资产质量和价值完全不一样。
手术后，我们在2018年开始考虑，是时候退出了。当时这个资产账户价值150多亿美元，有资金实力的机构可以一只手数完，于是我们也开始了上市的过程，这样就有了一个可供选择的退出渠道。
我和潜在买家一一沟通:谁拿这个资产包，谁就成为美国物流地产之王。黑石开出了最好的报价，所以这笔交易达成了。我们通过运营提高了资产价值，达到了一定的预期。从对投资者负责的角度来看，我们退出了，并创造了优秀的基金业绩记录，为投资者实现了最高的内部收益率。
5.是为了打造“亚洲黑石”:不同时期有不同的快速发展机会，中国会有几万亿的资产管理企业
陈颉:你刚刚说你会在2014年和黑石交易。当时ProLogis还是比较小的，但是今天的ProLogis远远大于2014年，以至于江湖人士开始说ProLogis会不会成为“亚洲黑石”。如何看待这种说法？
梅志明:黑石很成功，大部分人都在学黑石。但是不同的时期有不同的快速发展机会，黑石的机会不一定会重复；另外，每个企业都有不同的基因，无法复制。每个企业都有自己的道路和打法。ProLogis的独特之处在于，我们是一家深度资产管理企业。
我评估中国会有几万亿的资产管理企业；未来的资产管理不是纯粹的上层资本投资，而是要以专业化运营为基础。
6.人品的价值:对企业最有价值的是企业品牌，对个人最有价值的是承诺
陈颉:在我和你的私人关系中，明，你反复提到一个词——性格。你告诉我，如果你是一个值得信赖的人，别人会帮助你，与你合作。关于人品能不能多说几句？性格对你的生活、事业、价值观有什么样的影响？
梅志明:无论是在合作过程中，还是在企业内部，互信是基础，效率会更高。未来的新闻再发达，在做最后决定的时候也要评估对方是否靠谱。
我觉得对一个企业来说最有价值的是它的品牌，对一个个人来说最有价值的是它的承诺。如果一个人有守信用的名声，比较靠谱，和你交易就放心了。在这种情况下，如果你用同样的条款甚至要求更好的价格，别人愿意和你交易，因为交易的清晰度更高。所以，我在ProLogis中告诉同事，你代表企业出去讨论，一旦和对方握手承诺，就要坚定地履行这个承诺。
7.中国重仓:不深度参与中国市场，就谈不上全球竞争力
陈颉:许多机构仍在讨论未来如何看待中国。如何看待当前全球形势下中国的机遇？ProLogis如何看待未来中国的机遇？与10多年前相比，外资进入中国市场的环境是好是坏？
梅志明:首先要评估10年、20年后中国市场的规模。无论是外资还是内资，不深度参与中国市场，都不可能有全球竞争力。
至于外资进入的市场环境，外资企业、民营企业、国有企业应该一视同仁。
ProLogis是中国的一个重型仓库。在过去的10年里，我们每年占中国外资的1%以上。我相信我们未来会继续以这种速度发展，我对这个市场非常乐观。
8.投资边界:基于现有业务的应用场景和特色资源，延伸至相关行业
陈颉:我明白了。序言是中国的未来。然后，在ProLogis披露的中国最新财务报告中，新能源和科技的投入都在ProLogis的布局中。请问ProLogis投资的边界在哪里？
梅志明:ProLogis在某个行业达到一定规模后，我们会走向这个行业的一边，充分利用相关资源和经验。
比如我们做新能源，因为我们有全国最多的屋顶资源，我们的很多客户也在寻求替代以前传下来的能源。所以我们成立了一个团队，后来和博丰合资成立了普丰新能源，从事分布式光伏发电。
其实我们在科技、物联网等方面的投入。4-5年前开始，主要是因为物流行业首先开发了很多新技术，有丰富的应用场景。
我们可以想象，物联网的应用，在物流行业，首先会有商业化的机会。做ai，做机器人翻筋斗，跳舞，不一定能赚钱，但是在仓库里搬货能赚钱。所以自动化和ai智能是物流行业最先找到合适的商业应用场景的。
比如我们投资的企业g7，在国内100多万辆卡车上安装了传感器，把所有车辆管理的比较好，然后开始卖保险。在安装这个系统之前，它的支付率要高40%。因为这个系统减少了车祸的发生，通过ai跟踪人的眼睛可以评估司机可能打瞌睡，并会自动给出预警和干预。
此外，在供应链金融行业，中小企业有很大的需求。比如品牌商家要求物流企业支付两个月的账款，物流企业转嫁给司机，导致司机资金周转，利息高达20%，然后加回物流价格。如果消息打通，司机贷款利息应该不会比银行贷款高太多，物流价格最终会下降。这些事件中有许多是可以做到的。
陈颉:本质上，它有一个巨大的应用场景，围绕这个场景可以发现许多趋势，并提供融资便利的机会。
梅志明:是的，所以如果有一天你看到ProLogis成为全球最大的供应链金融企业，不要惊讶，这是自然的延伸。
9.未来的竞争是生态与生态的竞争:成功不在于你取得了多少成就，而在于你帮助了多少人，成就了多少创新企业
陈颉:我的最后一个问题，展望未来，肯定太狭隘了，不能仅用物流地产来定义序言。那么企业和你个人最大的局限是什么呢？10年、20年后，你希望ProLogis和自己以什么样的形象载入商业史册？
梅志明:我觉得每个人的局限在于对自己和事件的理解。如果你有了清晰的认识，建立起自己的能力，那应该是一个逐渐成长的过程。
我个人其实是希望，不管我的事业有多大，在大街上吃大排档都没人知道我是谁。
至于企业，我希望企业永远走在创业的路上，ProLogis将是未来世界上最大的创业企业。在持续的创业过程中，随着不同主营业务的加强，边界不断延伸。
我希望成功不是指我们取得了多少成就，而是指我们帮助了多少人，成就了多少创新企业。ProLogis的成功取决于ProLogis有多少朋友。我相信未来的竞争不是企业、产品、产品之间的竞争，而是生态与生态之间的竞争，所以我希望ProLogis未来是一个朋友最多、生态系统最大的企业。
陈颉:我听说序言在未来应该是没有边界的。
梅志明:是自然过程。一个行业如果建立了足够的能力，可以尝试靠边站，拓展快速发展的边界。
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