近日，一系列关于欧申西港土地布道的信息在互联网上发出，被国内媒体特别是金融媒体广泛转发，引起了外国投资者的广泛热议。
毕竟跨境投资，国与国之间政策不同，有很多消息不对称。多年来，许多投资者未能理解政策，导致后续出现许多棘手的问题。本文通过科普方法，以土地政策分析为例，增加国内投资者对柬埔寨土地的进一步了解，规避外商投资的风险。
1.柬埔寨土地:硬卡vs软卡
软卡和硬卡不是法律概念。它们只是权证文件的通俗用语，在交易过程中具有不同的法律效力，并不比较完全权利和长期租赁权的区别。
硬卡和软卡的主要区别是文件发行主体的不同。
硬卡:国家或省国土部门颁发，法律效力最强，土地权属确定明确，也是柬埔寨最保障性的土地证形式。所以现在的项目交易基本都是硬卡进行，这是柬埔寨最可信、最持久的土地证。目前长期租赁权证、私有制证、公寓户口本都可以作为硬卡办理，由国家或省级土地部门核发认可。
软卡:由当地区/区政府发放，其权属和效力仍需上级国土部门进一步确认和追溯。首先，它被视为一种占有权。后期可能会出现一些土地纠纷，如土地重叠、范围不清、征用不当等。
所有权利都分为私有制、公有制和集体所有制:
1.私有:柬埔寨自然人或法人可以拥有土地所有权。
参考文件:根据柬埔寨王国《宪法》第三章第44条:只有柬埔寨国籍的自然人或法人才能拥有所有土地权利；
根据柬埔寨王国《土地法》第一章第8条，只有柬埔寨自然人或法人才能拥有所有土地权利。
2.公有制:
(1)公共法人的公共财产(属于国家或公共集体的财产)
(2)公共法人的私有财产
(私有财产管理的国家或公共集体财产，可以买卖或出租)
参考:根据《土地法》第14条，属于国家或公共集体的一些财产是属于公共法人的公共财产。其他由私有财产管理的可以买卖的财产是属于公共法人的私有财产。
第十七条属于国家和社会法人的私有财产，可以依法享有出售、交换、分配和转让的权利。上述财产可以依法出租，成为财产合同的标的物。
第十五条下列财产属于国家和社会法人的财产:任何原有的自然财产，如森林、水道、天然湖泊、水坝、河流、海岸等；任何一般用途的财产，如码头、港口、铁路、火车站和机场。任何供公众使用的财产(无论是自然形成的还是建造的)，如道路、公园和保护区；任何供公众使用的财产，如公立学校、教育学院、行政大楼和所有公共医疗机构；受自然法律保护的任何财产；建筑和文化历史遗址；属于王室但不属于其私有财产的不动产。执政的国王管理皇室的房地产。
3.集体所有制
(1)寺院房地产
(2)山地社会的房地产
参考文件:
《土地法》第20条:在宗教委员会的照管下，寺院内的土地和建筑物等现有不动产应永久归其宗教和继承者所有。
《土地法》第26条:第25条所指的不动产所有权由国家以集体所有制方式授予山区社会。这种集体所有制包括私人所有人的所有权利和对所有权利的保护。然而，山区社会无权将国家公共财产的集体所有权处置给个人和团体。
2.外国人可以直接拥有柬埔寨土地吗？
这个问题是土地投资者的头等大事。根据柬埔寨宪法第44条，外国人不得在柬埔寨拥有土地。然而，外国人管理和采用柬埔寨土地仍有四种方式:通过当地企业购买、租赁土地、通过获得当地国籍购买和通过当地人民购买。
1)通过当地法人企业购买
投资者可以与柬埔寨公民合伙创办企业，以法人企业的名义买卖和转让土地。但是，必须确保柬埔寨合伙人拥有51%或更多的股份。
2)通过租赁土地
长期土地租赁是外国人最常见的做法。长期租赁可以管理和采用柬埔寨土地。长期租赁被赋予快速开发土地和建设的权利。租赁期限非常灵活，通常为50年、70年或99年。根据现行法律法规，租赁期限可长达50年，延期。
3)通过获得当地国籍进行购买
如果投资者获得柬埔寨国籍，他们有权合法购买柬埔寨土地。
4)通过当地人购买
作为公民购买土地是最简单最便宜的方式。但这种做法无异于无视宪法禁止的外国人对土地的直接所有权，会面临很多意想不到的纠纷。比如后期由于土地升值和土地可追溯性产生矛盾，法律上不允许投资者这样做。
第三，柬埔寨的“租界”
国内各大新闻媒体提到柬埔寨的“经济租界”是一个怎样的概念？这里有必要提一下柬埔寨的“租界”。
根据《土地法》第48条和第58条，公共法人的私有财产可以通过颁发法律文件，被授予为社会或经济目的使用相关主体土地的权利。这种形式，俗称:租界。
根据《柬埔寨王国土地法》(2001年)第49条和第50条，特许权分为以下三类:
社会特许权，允许受益人建造房屋和/或耕种属于国家的土地，以保持快速的经济发展。
经济特许权，允许受益人在属于柬埔寨王国的土地上为工业和农业发展进行土地清理。
特别开发/采矿特许权，主要是与采矿、港口、机场、渔业和其他行业相比。
参考文件:
《土地法》第49条:土地许可证应适应社会或经济目的。
适应社会目的的土地许可证允许受益人建造民用建筑或耕种属于国家的土地。
适用于经济目的的土地许可证允许受益者在柬埔寨清理土地用于工农业发展。
《土地法》第50条:采用、迅速开发或开发国家土地，无论是其他种类的公共服务许可证，如矿产许可证、码头许可证、机场许可证、工业快速发展许可证和渔业许可证。此类许可证不在本法的管辖范围内。
根据《柬埔寨王国政府关于长期租赁和经济特许土地抵押和转让权利的第114号二级法令》第6条，土地管理、城市规划和建设部的土地产权证上应注明土地特许权或长期租赁权利。土地管理方面，由城市规划建设部颁发《长期租赁证》和《经济用地特许证》。
根据柬埔寨的土地法律文件，经济特许权是指允许受益人在柬埔寨境内进行工业和农业发展的土地清理。那么在土地使用方面，各大新闻媒体文案中描述的西岗云朗国家公园的土地，与旅游开发、建设商场、酒店甚至高尔夫球场的经济特许权的合法使用完全不同。从法律定义上讲，云朗国家公园这块土地不属于政府承认的“经济租界”。根据对外输出的土地证数据，云朗国家公园的土地显示为长期租赁土地。这种土地违法吗，在柬埔寨是什么样的土地？接下来，我们将提到一个“长期土地租赁”的概念。
四.柬埔寨的长期租赁土地
谈到柬埔寨土地的长期租赁，应该提到“永久租赁”的概念。根据《柬埔寨民法典》(2007年)(永久租赁的定义)第244条，“永久租赁”是指期限不少于15年的房地产长期租赁。(注:长期租赁在民法典中称为“永久租赁”。根据该法，所谓“土地长期租赁”，实际上是“土地永久租赁”。
比如这个信息中的云朗国家公园为例。这片土地的长期经营权由柬埔寨洪都勋爵享有。他们对外的土地证资料显示是长期租赁的土地，租期99年。所以可以明确柬埔寨的土地是以硬卡形式长期租赁的土地。
那么长期租赁土地的权利有哪些呢？如以下法律规定所示:
与长期租赁相关的权利:
根据柬埔寨王国政府关于长期租赁和经济特许权抵押和转让权利的第114号二级法令第7条:
承租人或特许人有权抵押或转让其长期租赁或土地特许权的权利以及其在土地上建造的建筑物和/或其他房地产，除非租赁协议或经济土地特许权协议或法律有所限制。
根据柬埔寨王国政府关于长期租赁和经济特许权抵押和转让的第114号二级法令第8条:
承租人或者特许权所有人死亡的，其继承人可以在长期租赁或者特许权的剩余期限内继承其长期租赁或者土地特许权的权利。
经授权从国家租赁土地的自然人或法人实体或一群人可将其转租给第三方，但须事先获得主管当局的批准。
根据《柬埔寨民法典》(2007年)第252条(永久租赁的转让等)。(
(1)永久租赁可以有偿或无偿转让，也可以通过其他方式处置。
(2)永久承租人可以将永久租赁的标的物转租。
(3)永久租赁可以继承。
根据《柬埔寨民法典》(2007年)第253条(永久承租人的索赔权)
永久承租人可以行使与所有人相同的权利，要求恢复原状，消除干扰，防止对永久租赁的侵犯。
一般来说，承租人是完全合格的，有权对长期租赁的土地行使相关权利，如开发权、建设权、抵押权、转让权等。同时长期租赁的土地继承，继承人按照剩余租赁期限仍可享有同等权利。承租人可以有偿转让，也可以无偿转让，承租人享有与私有土地所有人同等的法律权利。
以下是与长期租赁的期限和终止有关的法律规定:
长期租赁的期限和终止:
根据《柬埔寨民法典》(2007年)第244条(永久租赁的定义)
“永久租赁”是指期限不少于15年的房地产长期租赁。
备注:在民法典中，长期租赁成为“永久租赁”。
根据《柬埔寨民法典》(2007年)第246条(完全永久租赁的要求)
(1)除非永久承租人登记永久租赁，否则不得对抗第三方。
(2)作为永久租赁标的的不动产所有权发生转移的，登记的永久租赁可以对抗第三人。
根据《柬埔寨民法典》(2007年)第247条:
长期租赁不得超过50年，并可续签。续展期限不得超过50年。
根据《民法典实施令》(2011年)第41条:
如果根据《土地法》(2001年)签署的长期租约在实施法令颁布前超过50年，长期租约协议在商定的期限内仍然有效。
现在网上关于柬埔寨土地的讨论越来越多，尤其是西港，从侧面证明了柬埔寨在中国的影响力在不断扩大，两国也处在一个友谊深厚的时期。目前，西港正处于高速转型时期，政府正在努力建设和改造成为国际文化旅游、金融和工业的阳光产业基地。因此，投资者要想安全投资柬埔寨土地，必须对土地状况、土地所有权、土地性质、土地证类别等进行详细研究，通过可靠的平台进行购买，尽可能规避风险。
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